الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی ، با توجه به مسکونی یا تجاری بودن مورد اجاره و قانون روابط موجر و مستاجر حاکم بر موضوع و شمولیت موضوع بر زارعین صاحب نسق زراعی متفاوت است.
شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی و تمدید آن
- اثبات رابطه استیجاری
- اثبات عدم انقضای مدت قرارداد جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و یا ضرورت تمدید آن به حکم قانون
نحوه رسیدگی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک اوقافی تجاری و تمدید آن
امکان الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در خصوص امکان تجاری براساس قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 متفاوت است. نتیجه اینکه با توجه به قانون حاکم پاسخ متفاوت خواهد بود. که در ادامه به آنها اشاره می نمائیم.
-
اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
مستنبط از مواد 14 و 15 و 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، قرارداد اجاره های اجاره اماکن تجاری مشمول مقررات این قانون با انقضای مدت اجاره به اتمام نمی رسد و تخلیه مستاجر صرفا جزء در موارد مندرج در مواد 14 و 15 این قانون امکان پذیر نیست. نتیجتا اینکه ولو اینکه ملک وقفی باشد، به حکم این قانون ، حق کسب و پیشه به مستاجر و قائم مقام وی اعطا شده است. و اداره اوقاف موظف به تنظیم سند رسمی اجاره با مستاجر یا قائم مقام وی یا تجدید آن با فرض انقضای مدت آن می باشد.
در خصوص روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ضرورتی جهت ارائه قرار مکتوب جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمی باشد و بموجب ماده 1 این قانون هر نوع تصرفی که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد. و لو اینکه هیچ نوع قراردادی هم تنظیم نشده باشد و حتی مدت قرارداد هم تمام شده باشد،با اثبات رابطه استیجاری و شمول آن بر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می توان باز هم دادخواست الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره طرح نمود.
نتیجه دیگر اینکه در خصوص این املاک امکان تخلیه برای اداره اوقاف یا متولی متصور نمی باشد و براساس مقررات قانونی هر سه سال یکبار امکان تعدیل اجاره بها وجود دارد.
-
اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
به موجب ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با انقضای مدت اجاره ، رابطه استیجاری خاتمه یافته می یابد و مستاجر بر اساس مقررات این قانون و عمومات قانون مدنی موظف به تخلیه مورد اجاره است و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با فرض انقضای مدت رد خواهد شد.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی مسکونی و تمدید آن
عرصه و اعیان املاک وقفی جز در مواردی استتثنایی قابل فروش و واگذاری نبوده ، لاکن امکان تنظیم قرارداد اجاره با اشخاص ثالث یا پس از ابطال معامله و سند مالکیت با متصرف امکان پذیر است. در فرض تنظیم قرارداد عادی ، تا قبل از اتمام مدت قرارداد مستاجر می تواند درخواست تنظیم سند رسمی اجاره را بنماید. اما با انقضای مدت اجاره امکان الزام اداره اوقاف یا متولی امر جهت تنظیم قرارداد اجاره وجود ندارد.
الزام به تمدید قرارداد اجاره ملک وقفی بدون دریافت پذیره
نکته اولیه اینکه ، برابر بند 23 دستورالعمل مربوط به تعاریف و اصطلاحات مصوب 1365/03/27 سازمان حج و اوقاف و امور خیریه ، پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آئین نامه مربوط دریافت خواهد شد. که حسب مورد به صورت پذیره ابتدائی و انتقالی از مستاجر اخذ می شود.
که با توجه به ماده 1 و 2 آیین نامه نحوه وصول پذیره و مفاد تبصره ذیل ماده واحده قانون ابطال اسناد موقوفه و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1374 و شناخت مالکیت اعیان برای زارع صاحب نسق و متصرف هنگام تنظیم سند اجاره موضوع تبصره 2 ذیل ماده منتفی است و اداره اوقاف حق دریافت چنین وجهی را ندارند.
لازم به ذکر می داند، وفق ماده 5 آیین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365 ، در صورتی که مستاجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده، و برخلاف شرط سند اقدام به احداث محل کسب نموده باشد، در موقع انتقال ملک و یا اجاره محل کسب باید 50 درصد سرقفلی را برابر نظر کارشناس به موقوفه پرداخت نماید. دریافت چنین مبالغی به حساب شخصیت حقوقی موقوفه صورت پذیرفته و در اجرای نیات واقف صرف خواهد شد.
خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک اوقافی کیست؟
دعوای الزام به تمدید قرارداد اجاره بدون پرداخت حق پذیره به طرفیت موقوفه و اداره اوقاف مطرح می گردد. چرا که موقوفه دارای شخصیت حقوقی مستقل است. درغیر اینصورت دادگاه نسبت به صدور قرار رد دعوا اقدام می نماید.
احداث اعیانی بدون اذن در ملک موقوفه و عدم الزام اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره
برابر قاعده حقوقی اقدام چنانچه اعیانی احداثی در رقبات موقوفه بدون مجوز موقوفه ایجاد شود، نمی تواند موجبی برای حق مالیکت اعیان برای سازنده محسوب گردد. به بیان دیگر سازنده اینگونه اعیانی خود، علیه خود قیام نموده و سرمایه خویش را از میان برداشته است و در اینصورت متولی با طرح دعوای خلع ید از ملک اوقافی و قلع و قمع بنای احداثی در جهت احقاق حقوق موقوفه بر خواهد آمد.
برابر ماده 8 آیین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 1363/09/07 از تاریخ تصویب این آیین نامه ، احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعی ممنوع بوده و در صورت تخلف، اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود.
و به بیان دیگر چنانچه اعیان احداثی غیرمجاز در اراضی نسق زراعی باشد، برابر ماده مرقوم آن بنا متعلق به موقوفه است و اگر در خارج از اراضی مذکور است، سازنده ی بنا محکوم به قلع و قمع بنای احداثی و رفع تصرف عدوانی خواهد شد.
البته این مورد دارای استثنا می باشد ، با این توضیح که به موجب تبصره 2 ماده واحده قانون ابطال اسناد ( 1363 و عینا در سال 1371 ) کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب 1350/02/02 به زراعین صاحب نسق انتقال و بین آنان تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعان صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود. ضمنا وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده بابت اهدایی دولت به موقوفه محسوب و از تاریخ تحویل زمین به متصرف اجرت المثل زمین توسط کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداختی قبلی متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه خواهد گردید.
در این حالت موقوفه ضمن رعایت حقوق مکتسبه افراد منجمله به رسمیت شناخت مالکیت اعیان ملزم به تنظیم قرارداد اجاره با متصرف است.
توضیح تکمیلی اینکه ، به موجب بند 3 آیین نامه قانون ابطال اسناد ( 1363 و عینا در 1371 ) در تعریف حق مکتسب متصرف آورده است : (( هر نوع حقی که برای متصرف تحت شرایط قانونی معینی حاصل شده باشد، از قبیل مالکیت اعیان ، تحجیر ، حقوق کسب و پیشه ، حق نسق زارعانه ، حفر چاه ، غرس اشجار و مانند آن )) دانسته است. که در این صورت بدون دریافت هر گونه پذیره و ضمن اعلام مالیکت مستاجر بر اعیانی مستحدثه اجاره نامه تنظیم خواهد شد.
رعایت حقوق مکتسبه منجمله اعیان احداثی به عنوان یک الزام برای موقوفه بوده و موقوفه مکلف به رعایت آن حقوق می باشد.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک اوقافی
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول می بایست در دادگاه محل وقوع ملک طرح و مورد رسیدگی قرار گیرد.
