الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت از جمله مواردی که در مذاکرات طرفین و در بندهای مختلف قرارداد در خصوص آنها تعیین تکلیف و تراضی می گردد،هزینه های مربوط به تهیه مقدمات و مجوزات قانونی لازم جهت شروع پروژه از قبیل اخذ پروانه ساخت و هزینه های ساخت و تکمیل پروژه و نهایتا اخذ پایان کار ساختمان و اخذ صورتمجلس تفکیکی و هزینه های افراز ملک مشاع است، که در غالب موارد بر عهده سازنده محول می گردد.
حال ممکن است، ملک موضوع قرارداد مشارکت، بنا به دلایل مختلفی دارای هزینه ها و بدهی های معوقه ای به اشخاص ثالث باشد،که منشا آنها به قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باز می گردد و مالک از پرداخت آن امتناع نموده و سازنده نیز در اثنای مذاکرات از وجود آنها بی اطلاع بوده است و در روند تنظیم قرارداد نیز طرفین در خصوص آن سکوت نموده باشند و مالک نیز از پرداخت آن امتناع نماید.
در این فرض سازنده می تواند بر اساس شیوه حل اختلاف اعلامی در قرارداد از قبیل ارجاع به داوری در فرض وجود شرط داوری یا با طرح دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک در محاکم عمومی حقوقی مالک را ملزم به پرداخت بدهی های مذکور نماید.
شرایط طرح دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک
شرط طرح دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی هایی از قبیل آب،برق،گاز،تلفن،هزینه های انشعاب فاضلاب و عوارض و بدهی های شهرداری در فرضی متصور است که بدهی های مذکور مربوط به زمان قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و خارج از توافقات مندرج در قرارداد باشد و طرفین در خصوص آن سکوت نموده باشند و پرداخت آن کماکان بر عهده مالک خواهد بود.
لازم به ذکراست،در املاک صنعتی با عنایت به حضور نیروی کار در آنها و ضرورت تشکیل پرونده بیمه ای و پرداخت هزینه های مربوط به سازمان تامین اجتماعی به کررات مشاهده می گردد،که مالک یا کارفرما در پرداخت بدهی و جرائم بیمه ای اعلامی سازمان تامین اجتماعی امتناع می نماید.لذا با توجه به ضرورت اخذ مفاصا حسابهای قانونی جهت شروع پروژه ساخت،تعیین تکلیف پرداخت این قبیل بدهی ها و اخذ مفاصا حساب های مربوطه توسط مالک یا کارفرما قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا تراضی برنحوی پرداخت آن در املاک صنعتی امری ضروری است .
طرفین دعوی الزام مالک به پرداخت بدهی ملک
طرفین قرارداد مشارکت طرفین دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی ملک می باشند و نام سازنده یا سازندگان بعنوان خواهان و مالک یا مالکین بعنوان خوانده در ستون دادخواست می بایست تصریح می گردد.
مرجع صلاحیت دار جهت طرح دعوای مالک به پرداخت بدهی ملک
در فرضی که در خصوص بدهی های احتمالی ملک در قرارداد مشارکت در ساخت توافقی انجام نشده باشد و مالک از ایفای بدهی اعلامی کماکان امتناع نماید،سازنده می تواند بر اساس مواد ۱۱ و ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در دادگاه محل اقامت مالک یا محل وقوع مال غیر منقول اقدام به طرح دعوا نماید.
لازم به ذکراست،به نظر می رسد،در فرض اعلامی مذکور،با توجه به عدم مذاکره و عدم تراضی طرفین قرارداد مشارکت نسبت به شخص متعهد پرداخت بدهی ملک،بدهی مذکور خارج از موضوع قرارداد و قانونا دادگاه محل انعقاد و اجرای قرارداد صلاحیت محلی جهت ورود در دعوا را نخواهد داشت.
ولی در فرضی که در خصوص بدهی های ملک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص تعهد شخص مالک تراضی نمایند. ولی مالک کماکان از پرداخت بدهی امتناع نماید،به نظر می رسد براساس مواد ۱۲ و۱۳ دادگاه محل وقوع مال غیر منقول و محل انعقاد و اجرای تعهد و محل اقامت خوانده صلاحیت محلی جهت ورود را داشته باشند.
نحوی اجرای حکم دعوای مالک به پرداخت بدهی ملک
پس از طرح دعوی الزام مالک به پرداخت بدهی ملک و صدور حکم قطعی دال بر اجابت خواسته اعلامی،سازنده (محکوم له) می بایست بر اساس رای صادره درخواست صدور اجرائیه از دادگاه بدوی صادر کننده رای اولیه یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به خواسته را در فرض عدم وجود شرط داوری داشته است نماید،با صدور و ابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه) نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.
در غیر اینصورت با درخواست سازنده و تشکیل پرونده اجرائی و بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی مصوب 1397/07/15 واحد اجرای احکام با اخذ استعلامات مقتضی از بانک های مربوطه و اداره ثبت اسناد و املاک و پلیس راهور نسبت به شناسایی و توقیف و فروش اموال احتمالی محکوم علیه اقدام می نماید و در فرض عدم شناسایی هرگونه اموالی از طرف مالک ،سازنده (محکوم له )می تواند بر اساس ماده ۳ و ۲۳ قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی درخواست صدور قرار ممنوع الخروجی و جلب سیار محکوم علیه را جهت ایجاد فشار مضاعف بر مالک جهت اجرای حکم نماید.
