الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یکی از دعاوی رایج در مراجع قضایی است. صورتمجلس تفکیکی در اصطلاح ثبتی، سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر و بر اساس آن، حدود اربعه و مشخصات اختصاصی آپارتمان های احداث شده و قسمت های مشترک ساختمان شناسایی می گردد. صورتمجلس تفکیکی مبنای صدور سند افرازی یا تفکیکی برای هریک از واحدهای اختصاصی می باشد.
نکته مهم اینکه دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی با توجه به اینکه مقدمه تنظیم سند رسمی می باشد ، می بایست به همراه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مطرح می شود.
ضرورت طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
اخذ صورتمجلس تفکیکی ، مقدمه تنظیم و ثبت تقسیم نامه رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام اشخاص است. همچنین با تفکیک ملک به قطعات کوچکتر، ارزش معاملاتی و قابلیت فروش ملک نیز افزایش می یابد.
در مورد چه املاکی صورتمجلس تفکیکی اخذ می گردد؟
صورتمجلس تفکیکی صرفا در خصوص املاکی تنظیم می شود که بر اساس مقررات قانونی از قبیل ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و آئین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۰/۰۲/۱۳۹۱ و مقررات جاری ثبتی، قابلیت افراز و تفکیک را دارا باشند که بر اساس نوع و موقعیت ملک و شهر محل وقوع ملک بعضا مقررات متفاوتی در این خصوص حاکم است. لذا صدور این سند برای املاکی که ذاتا یا قانونا غیر قابل افراز و تفکیک هستند، سالبه به انتفای موضوع و بلاوجه است و در صورت طرح دعوا و احراز این امر، دعوای مطروحه منتج به صدور قرار رد خواهد شد.
اخذ صورتمجلس تفکیکی وظیفه چه کسی است؟
اصولا تعهد اخذ صورتمجلس تفکیکی متوجه مالک ملک است ولی در مواردی از جمله در قراردادهای مشارکت در ساخت، غالبا تعهد به اخذ آن بر عهده سازنده پروژه قرار می گیرد که در فرض عدم ایفای تعهد، مالک می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی علیه سازنده نماید.
لازم به ذکر است در صورت طرح دعوا از طرف شخص ثالث (خریدار)، دعوا می بایست به طرفیت مالک و سازنده به نحو توامان طرح گردد. در غیر این صورت به علت عدم طرح دعوا به شیوه صحیح، منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.
در فرضی که فروشنده، شخصی غیر از مالک ملک است و ملک با نقل و انتقالات متعدد به شخص خریدار واگذار شده باشد، لازم است در ستون خواندگان به نام مالک و تمامی ایادی ما قبل خریدار اشاره نمود، در غیر این صورت دعوا منتج به صدور قرار عدم استماع خواهد شد.
دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی چه زمانی قابل طرح خواهد بود؟
طرح این دعوا در فرضی متصور است که متعهد از ایفای تعهد خود در فرجه مقرر در قرارداد امتناع نماید.
مقدمه اخذ صورتمجلس تفکیکی
صدور گواهی پایان کار ساختمان و اخذ تائیدیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و نیز در رهن یا بازداشت نبودن ملک از مقدمات قانونی لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشند.که در فرض در رهن بودن ملک طرح دعوای الزام به فک رهن علیه مالک رسمی ملک و یا رفع بازداشت ملک می بایست مطرح گردد.
قوانین مرتبط با دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
در دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، رعایت قوانین ذیل الزامی خواهد بود:
۱.در خصوص املاک و اراضی واقع در شهر و حریم شهرها، رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و اخذ تائیدیه شهرداری نسبت به درخواست تفکیک مطروحه الزامی است.
۲.در خصوص اراضی و املاک خارج از حریم شهرها، رعایت آئین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج ازحریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۰/۰۲/۱۳۹۱ الزامی است.
۳.در صورت عدم رعایت قوانین مذکور و مقررات ثبتی، امکان قانونی انجام تفکیک و الزام اشخاص به تفکیک حتی بر فرض تعهد اشخاص به ایفای آن امکان پذیر نخواهد بود.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول قابل طرح می باشد.
اجرای رای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
پس از طرح دعوای الزام سازنده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و صدورحکم قطعی دال بر اجابت خواسته خواهان، شخص ذی نفع (محکوم له) می بایست بر اساس رای صادره، صدور اجرائیه را از دادگاه بدوی صادرکننده رای تقاضا کند و با صدور و ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه، نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد حکم اقدام نماید. در غیر این صورت با درخواست محکوم له و تشکیل پرونده اجرائی و براساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۵/۰۷/۱۳۹۷، واحد اجرای احکام با شناسایی اموال محکوم علیه و از محل فروش آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدام می نماید و یا اینکه شخص ذی نفع می تواند براساس ماده ۲۲۲ قانون مدنی و با اخذ دستور از دادگاه نسبت به پرداخت هزینه های قانونی نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی اقدام نماید و از طریق واحد اجرای احکام و بدون تقدیم دادخواست بر اساس ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به وصول مبالغ پرداختی از متعهد اقدام نماید.
در قرارداد پیش فروش، اگر سازندۀ ملک (نه مالک) آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی میشود؟
در این حالت خریدار باید هم مالک و هم سازنده که فروشندۀ ملک بوده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه مالک ملک را ملزم به اخذ پایان صورت مجلس تفکیکی نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات میشود. چراکه اداره ثبت سازنده را به رسمیت نمی شناسد. بنابراین، حتی اگر سازنده وکالت کاری جهت اخذ پایان کار داشته باشد ،باز هم این مالک است که الزام می شود، چون طبق قانون او به عنوان اصیل متعهد اصلی اخذ صورت مجلس است. مضافاً اینکه وکالت به جهت ماهیتی که دارد هر آن امکان انحلال یا انقضاء دارد.
الزام به تکمیل و ساخت آپارتمان مقدم بر دعاوی الزام به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی است
با توجه به اینکه تنظیم صورت مجلس تفکیکی فرع بر صدور پایان کار است و در خصوص بنای نیمه کاره، پایان کار صادر نمی شود، بنابراین طرح دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال برای بنای نیمه کاره باید توأم با دعوای الزام به تکمیل بنا و اخذ پایان کار طرح شود .(نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۳۴۰ مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۶).
نکته کاربردی :
قبل از مراجعه به اداره ثبت و تفکیک ،ملک اخذ نقشۀ تفکیکی مصوب شهرداری موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری الزامی است و در محدوده و بافت روستاها نقشه تفکیکی براساس آیین نامه استفاده از اراضی ، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهر و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱ به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی میرسد.
اگر ملک قبل از اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (۱۳۹۰) تفکیک شده باشد، آیا مقرره ماده مذکور در خصوص آن قابل تسری است؟
اداره حقوقی در نظریه مشورتى شماره ۷/۹۸/۱۳۸۱ مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۵ بیان داشت: اولاً، تفکیک اراضی توسط مالک یا مالکین مشمول مقررات حاکم بر زمان تفکیک است.
بدین توضیح که چنانچه تفکیکی در زمان حاکمیت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ (قبل از اصلاح ماده قانونی مذکور) صورت گرفته باشد ،مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ که قانون حاکم بر زمان تفکیک است، جاری و ساری میباشد و شهرداری منحصراً از بابت معابر و شوارع عمومی که در طرح تفصیلی پیش بینی شده است، مطالبات خود را از اراضی مذکور به استناد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ خواهد گرفت؛
لکن هرگونه تفکیک بعد از قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مشمول مقررات این قانون با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی طبق درصدهای تعیین شده در قانون اخیرالذکر خواهد بود.
بنابراین ،چنانچه تفکیک اراضی بعد از قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ صورت گرفته باشد ،مشمول مقررات همین قانون با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی طبق درصدهای تعیین شده در این قانون خواهد بود و اقدامات خلاف قانون مالک( عدم رعایت مقررات مربوط )در تفکیک عملی و فروش اراضی مربوطه ،مانع از اجرای مقررات ماده ۱۰۱ قانون اصلاح قانون شهرداری (در زمان حاکمیت این قانون) نخواهد بود.
نکاتی راجع به دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
۱.در فرض اخذ اجازه از دادگاه و پرداخت هزینه های قانونی لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی از سوی محکوم له، بر اساس مواد ۳ و ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، امکان درخواست صدور قرار ممنوع الخروجی و جلب سیار محکوم علیه جهت وصول هزینه های صورت گرفته امکان پذیر می باشد.
۲.در صورتی که محکوم علیه از اجرای رای امتناع نماید و الزام وی ممکن نباشد و محکوم له نیز حاضر به پرداخت هزینه های قانونی جهت اجرای رای نگردد، محکوم له می تواند بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
