دعوی فسخ قرارداد و تخلیه اماکن تجاری به جهت تخریب و نوسازی به روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اختصاص دارد و از روابط استیجاری مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 1376 که به صرف انقضای مدت اجاره قرارداد خاتمه می یابد و مستاجرموظف به تخلیه و تحویل مورد اجاره است،خروج موضوعی دارد.
لذا با توجه به پیچیدگی های حقوقی درخصوص تشخیص قانون حاکم بر روابط استیجاری در مقاله مجزائی به آنها پرداخته ایم.که دراین مقاله به بررسی موارد کاربردی در دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی که سهل ترین راه تخلیه ملک استیجاری است و محاکم بعلت دریافت کامل حق کسب و پیشه از طرف مستاجرحساسیت کمتری درصدور حکم تخلیه می نمایند،خواهیم پرداخت.
شرایط طرح دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی در قانون سال 1356
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356اصل برعدم اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره است.لذا درقانون اعلامی برادامه رابطه استیجاری علیرغم انقضای مدت اجاره تاکید داشته و هرگونه توافقی بر خلاف آن را کان لم یکن اعلام نموده است.برهمین اساس استثنائا درمواردی امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر با رعایت تشریفاتی پیش بینی شده است.ازجمله در بند 1ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری را به جهت تخریب و نوسازی با رعایت شرایط اعلامی زیر پیش بینی نموده است.:
1.اخذ پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری و ضمیمه نمودن به دادخواست مطروحه
2.انقضای مدت اجاره
3.طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه
4.پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی جهت اجرای حکم تخلیه
نکات کاربردی:
- درصورت عدم طرح دعوی فسخ قرارداد درکنار دعوای تخلیه،بعلت عدم طرح صحیح دعوا،منتج به صدورقرارعدم استماع دعوا خواهد شد.که مالک می تواند مجددا اقدام به طرح دعوای به نحو صحیح نماید.
ضرورت اثبات قصد تخریب و نوسازی بنا توسط موجر
مبنای طرح دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی ،اثبات قصد واقعی تخریب و نوسازی از سوی مالک است.لذا قانونگذار در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و درجهت کشف قصد واقعی مالک و ممانعت از تضییع حقوق مستاجر ملک،ضرورت اخذ پروانه ساختمان یا گواهی مربوطه را در زمان ثبت دادخواست الزامی دانسته است و ارائه پروانه را درمرحله رسیدگی وافی به مقصود ندانسته است.
بر همین اساس صرف اخذ مجوز بازسازی از شهرداری کافی نبوده و صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری و تسلیم آن به مالک جهت ضمیمه نمودن به دادخواست و ارائه اصول آن درجلسه دادرسی الزامی است. درتائید این نظر میتوان به نظریه مشورتی شماره 2733 مورخ 23/04/1377 اداره حقوقی دادگستری و آرای متعدد صادره در این خصوص من جمله رای شماره 1016 مورخ 30/08/1391 صادره از شعبه 28 دادگاه تجدیدنظراستان تهران اشاره نمود.
نکات کاربردی:
1.برای صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی ضرورتی دال بر مخروبه بودن ملک یا عدم بهره برداری مستاجر نیست.صرف اخذ پروانه تخریب و نوسازی ازسوی مالک کفایت می نماید.
2.با توجه به استثنا بودن تخلیه در قانون سال 1356 غالب محاکم ضرورت اخذ پروانه تخریب و نوسازی تمام بنا را لازم می دانند و به پروانه اخذ شده جهت بخشی از بنا ترتیب اثرنمی دهند.
3.جهت صدور حکم تخلیه مالک ضرورتی دراخذ حداکثرتراکم بنا ندارد و تشخیص میزان آن به تشخیص مالک با رعایت مقررات شهرداری و شهرسازی کفایت مینماید.
آیا تخلیه ملک تجاری به جهت تعمیرات اساسی امکان پذیراست؟
اصل برعدم امکان تخلیه درروابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است و مصادیق استثنای آن درمقررات بیان شده است.برهمین اساس نمی توان با تفسیر شخصی نسبت به گسترش دایره شمول قانون و نقض غرض قانونگذاراقدام نمود.
بنابراین تعمیرات اساسی حتی با فرض فرسودگی بنا درشمول عنوان تجدید بنای اعلامی در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر قرار نخواهد گرفت و اخذ پروانه تخریب و نوسازی جهت تخریب کل بنا و ساختن بنای جدید ملاک فسخ قرارداد و تخلیه خواهد بود.
لازم به ذکراست،درفرض ضرورت تعمیرات اساسی در بنا مستاجر مکلف به همکاری است.در غیر اینصورت مسئولیت خسارات وارده را می بایست بر عهده گیرد.دراین فرض موجر می تواند با طرح دعوی الزام مستاجر به رفع ممانعت ازتعمیرات ملک الزام وی را به همکاری و تخلیه موقت آن از دادگاه محل وقوع ملک درخواست نماید.
مهلت موجر جهت شروع به تخریب و نوسازی وضمانت اجرای عدم رعایت آن
بموجب ماده 16 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 مالک می بایست تا حداکثر 6 ماه از تاریخ تخلیه نسبت به شروع عملیات ساختمانی تخریب و نوسازی اقدام نماید،درغیراینصورت با طرح دادخواست از سوی مستاجر به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره درحق مستاجرمحکوم خواهد شد.بنابراین عدم انجام تجدید بنا ازسوی مالک خدشه ای به حکم تخلیه صادره وارد نخواهد نمود.
حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر درصورت تخلیه بعلت تخریب و نوسازی
با توجه به اینکه هیچگونه تخلفی از سوی مستاجر نسبت به مفاد قرارداد اجاره و قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 صورت نپذیرفته است.برهمین اساس قانونگذار در ذیل ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قائل به استحقاق کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرشده است.لذا درفرض قبول دعوی تخلیه دادگاه با ارجاع به کارشناسی نسبت به تعیین حق کسب و پیشه و تجارت وی اقدام می نماید و پس از قطعیت نظریه کارشناسی همزمان با صدورحکم فسخ و تخلیه علیه مستاجر،موجر را به پرداخت کامل مبلغ حق کسب و پیشه وتجارت اعلامی درنظریه کارشناس یا هیات کارشناسی ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی محکوم می نماید.
ضمانت اجرای عدم رعایت مهلت قانونی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
درصورت عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت در مهلت 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی،رای باطل و کان لم یکن و بلا اثر خواهد شد و موجر می بایست مجددا اقدام به طرح دعاوی مطروحه و اثبات حقانیت خود نماید،که چه بسا منتج به نتیجه سابق به هرعلت نشود.لازم به ذکراست،محاکم حقوقی غالبا دررای صادره به ضمانت اجرای عدم رعایت حق کسب و پیشه و تجارت در مهلت های قانونی نیز اشاره می نمایند.
دادگاه صالح جهت طرح دعوی تخلیه بعلت تخریب و نوسازی
براساس ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امورمدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت تخریب و نوسازی می باشد.
نحوه اجرای رای تخلیه بعلت تخریب و نوسازی
با قطعیت دادنامه صادره،موجرموظف به واریز مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی به حساب صندوق دادگستری است و مستاجر متعاقبا موظف به تخلیه ملک ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.درغیراینصورت واحد اجرای احکام با حضور نیروی انتظامی نسبت به تخلیه و تحویل ملک به مالک براساس قانون اجرای احکام مدنی اقدام می نماید.
