مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه از طرف مستاجر غالبا در کنار طرح دعوای تخلیه سرقفلی مطرح می گردد. بموجب قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 این حق به مستاجر اعطا شده است و توافق برخلاف آن باطل است. که در صورت پذیرش دعوای تخلیه ملک تجاری محاکم، نسبت به تعیین آن با ارجاع به کارشناسی و بدون ضرورت ثبت دادخواست اقدام می نمایند . بر همین اساس طرح این دعوا در جایی است که دادگاه نسبت به این تکلیف قانونی عدول نماید یا موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1376 باشد.
شرایط طرح دادخواست مطالبه سرقفلی و کسب و پیشه
دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مالی است و مستاجر می تواند در قالب دادخواست درخواست مطالبه سرقفلی و کسب و پیشه ادعایی خود را به نرخ روز بطرفیت موجر یا قائم مقام وی بنماید.که با توجه به اینکه مبلغ حق کسب و پیشه در زمان تقدیم دادخواست مشخص نیست،مستاجر می بایست درخواست تعیین آن را وفق نظرکارشناس رسمی دادگستری بنماید،لذا در جهت امکان ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به دادگاه می بایست خواسته خود را به مبلغ 210.000.000 ریال مقوم نماید.که پس از ارجاع پرونده به شعبه دستور تعیین وقت دادرسی صادر می گردد و پس از ابلاغ زمان دادرسی و تشکیل جلسه دادرسی، مستاجرمی بایست اصول مستندات خود که دلالت بر اثبات روابط استیجاری بر اساس قانون سال 1356 را دارد،در جلسه دادرسی ارائه نماید و پس از بررسی دادگاه و قبول تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر دستور ارجاع امر به کارشناس،جهت محاسبه رقم دقیق حق کسب و پیشه صادر می گردد.پس از اعلام نظریه کارشناس هر یک از طرفین می توانند در صورتی که به رقم اعلامی کارشناس متعرض باشد.ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ،با ارائه دلیل درخواست ارجاع به هیات کارشناسی را نمایند.که نهایتا با قطعیت نظریه کارشناسی دادگاه با ملاحظه نظریه قطعیت یافته اقدام به صدور رای دال بر محکومیت موجر به پرداخت مبلغ اعلامی به مستاجر می نماید.
لازم به ذکر است،در صورت اعتراض موجر به عدم استحقاق مستاجر در خصوص مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه ادعایی یا عدم توجه دادگاه بدوی به اعتراضات موجر نسبت به نظریه کارشناس یا هیات کارشناسی،موجر می تواند پس از صدور رای نسبت به تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان اقدام نماید.
نکته کاربردی:
در ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 آمده است.((کلیه ی طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظوربه منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.)) و نیز با مداقه در مواد 14 و 15 قانون صدر الذکر احراز می گردد،که مبنای استحقاق حق کسب و پیشه برای مستاجر مشمول مقررات این قانون،قانون است.لذا با توجه به نحوی انشای این مواد و آمره بودن آنها موجب می گردد،که توافقاتی که موجب سلب حق کسب و پیشه برای مستاجر گردد، بلا اثر و باطل باشد و موجر و محاکم قضایی نیز موظف به پذیرش این حق برای مستاجر باشند.
نحوه محاسبه حق سرقفلی در دعوای مطالبه سرقفلی
در خصوص محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از سوی کارشناس رسمی دادگستری معیارهای زیر حائز اهمیت اساسی است.
1.پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر
2.متراژ و موقعیت محلی ملک تجاری
3.مدت زمان فعالیت مستاجر در ملک استیجاری
4.نوع فعالیت مستاجر
5.میزان رونق اقتصادی و شهرت ایجاده شده ناشی از فعالیت مستاجر
مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه به چه اماکنی تعلق می گیرد؟
عبارت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در ابتدا این نکته را به ذهن متبادر می نماید که لازمه تحقق این حق تحقق این حق در ملک دارای کاربری تجاری است.در حالی که در مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به نوع کاربری ملک اشاره ای نشده و قصد طرفین از نحوی استفاده مستاجر ملاک عمل است.بنابراین در فرض توافق طرفین در استفاده مستاجر از ملک مسکونی جهت فعالیت تجاری حق سرقفلی یا کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد می گردد.
مطالبه سرقفلی یا کسب و پیشه اختصاص به چه مشاغلی دارد؟
در خصوص نوع مشاغل دیدگاه های حقوقی متفاوت است.اما با مداقه در نظرات دکترین حقوقی و رویه قضایی جاری،نظر غالب قائل به این است که، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اختصاص به مشاغلی دارد،که برای ملک ایجاد ارزش افزوده نماید و شخصیت کاسب یا تاجر در مرحله دوم اهمیت باشد. لذا برای مشاغلی که قائم به شخص است و محل فعالیت در درجه دوم اهمیت قراردارد، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ایجاد نمی شود.
به عنوان نمونه مشاغل وکالت، پزشکی که به اعتبار تخصص این شاغلین این مشاغل مردم به آنها مراجعه می نمایند و محل فعالیت در درجه دوم قرارداد دارد، حق مطالبه سرقفلی و کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
بر اساس ماده 12قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و رویه قضایی جاری دعاوی مطالبه سرقفلی، توقیف سرقفلی و انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح می گردد.
اجرای حکم مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
پس از قطعیت دادنامه صادره،دادگاه بدوی بنا به درخواست محکوم له (مستاجر) دستور صدور اجرائیه را صادر می نماید و موجر مکلف است،ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت محکوم به اقدام نماید یا اموال خود را جهت اجرای حکم معرفی نماید.که در صورت عدم تمکین محکوم علیه از رای صادره بنا به درخواست محکوم له (مستاجر) پرونده اجرائی تشکیل می گردد.واحد اجرای احکام بر اساس قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی و سایر قوانین مربوطه و بنا به درخواست محکوم له اقدام به اخذ استعلامات مقتضی از بانک مرکزی و پلیس راهور و سازمان ثبت اسناد و املاک و…می نماید.که در فرض معرفی و شناسایی اموال نسبت به توقیف آنها اقدامی می گردد و از محل فروش مال توقیف شده نسبت به پرداخت مبلغ محکوم به اقدام می گردد. در غیراینصورت بر اساس ماده 3 قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی دستور جلب سیار محکوم علیه (موجر) صادر می گردد.
لازم به ذکر می داند،موجر می تواند ظرف 30 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تقدیم دادخواست اعسار از پرداخت محکوم به اقدام نماید که با طرح این دادخواست تا زمان صدور حکم قطعی نسبت به دادخواست اعسار مطروحه دستور جلب سیار صادر نمی گردد.
