توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی یا پلاک ثبتی به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مرجع قضایی مالک شناخته شده باشد.در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازای بدهی محکوم علیه جایز است، ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.
نحوه توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی در اجرای احکام مدنی ( توقیف ملک بدون سند )
ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ، با وجود این که اصل توقیف مال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی را تجویز می‌نماید، اما روش نحوه توقیف آن را بیان نمی کند. مطابق این ماده، اگر مال غیرمنقولی که فاقد سابقه ثبتی است به عنوان مال محکوم علیه جهت توقیف معرفی گردد. این مال در صورتی توقیف خواهد شد که نامبرده در آن تصرف مالکانه داشته باشد.
تصرف مالکانه به تصرفی گفته می شود که شخص از جانب خود و به حساب خود کند و منظور از تصرف به حساب خود نیز تصرفی است که در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. به آن تصرف به عنوان مالکیت هم می گویند. بنابراین، اگر در اختیار داشتن مال به عنوان مالکیت نباشد، تصرف مالکانه محسوب نخواهد شد. مثلاً اگر بایع مالی را که فروخته است قبل از تسلیم، آن را در تصرف خود نگه دارد و خود را مالک آن نداند، این چنین تصرفی، تصرف امین در مال مورد امانت است که تصرف به عنوان مالکیت نیست.
نحوه توقیف مال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی در اداره اجرای ثبت ( نحوه توقیف ملک فاقد پلاک ثبتی در اداره اجرای ثبت )
به موجب ماده ۸۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در ارتباط با فرآیندهای ثبتی و توقیف ملک غیرمنقول فاقد سابقه ثبت چنین مقرر داشته است: « هر گاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد، مطابق شقوق ذیل رفتار خواهد شد:
-
هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.
-
هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد، یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده نباشد، مراتب به اجرا اطلاع داده می شود.»
ماده ۹۰ آیین نامه مذکور نیز در این خصوص چنین بیان داشته است : « بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانۀ غیر است، ولو اینکه متعهدله مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد، مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده، ممنوع است. و در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می شود، ادعای شخص ثالث، اگر چه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت می شود.»
شایان ذکر است، از مفاد ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی و مواد ۸۸ و ۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چنین نتیجه گرفته می شود که طلبکار حق دارد ملک فاقد سابقه ثبت را نیز جهت بازداشت معرفی کند.
این حق در ماده ۹۷ آیین نامه مذکور به شرح زیر تصریح بیان شده است: « متعهدله می تواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را برای استیفای طلب خود معرفی کند. در این صورت، پس از مزایده و انقضای مهلت قانونی ، برابر مقررات جاری اداره ثبت، به برنده مزایده سند انتقال داده می شود و در آگهی، صورت جلسه و سند انتقال قید می شود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتی از جهت اشکالاتی که ممکن است در حین پذیرش تقاضای ثبت و یا بعد از آن از جهت اعتراض و غیره پیش آید، نخواهد داشت. انتقال گیرنده برابر مقررات جاری بایستی برای درخواست ثبت مراجعه کند و باید کلیه هزینه های مربوط به اقدامات اجرایی را که از جهت توقیف ملک به وجود آمده ، بپردازد و پرونده اجرایی قبلی برابر مقررات تعقیب خواهد شد.
تبصره : معرفی ملک مجهول قبل از پذیرش تقاضای ثبت از جانب متعهد قبول نمی شود.
نحوه تنظیم صورت جلسه توقیف غیرمنقول فاقد پلاک ثبتی در اجرای احکام مدنی
ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی در مورد نحوه توقیف ملکی که فاقد سابقه ثبتی است، حکمی ندارد؛ اما از ماده ۱۸۹ قانون امور حسبی می‌توان نتیجه گرفت که در املاک ثبت نشده، توقیف آنها به تنظیم صورت جلسه است. ماده ۱۸۹ چنین مقرر می دارد: « آن مقدار از اثاث البیت و غیره ، که برای زندگانی عیال و اولاد متوفی ضرورت دارد و همچنین اشیایی که قابل مهروموم نیست، مهروموم نمی‌شود و اشیاء مزبور در صورت جلسه توصیف می گردد.»
همان گونه که مهروموم وسیله ای برای جلوگیری از تغییر و تحول در مال است، توقیف نیز به همین منظور صورت می‌گیرد و وقتی ملک از طریق اداره ثبت قابل توقیف نباشد، قطعاً قابل مهروموم هم نیست. بنابراین، با استفاده از ماده ۱۸۹ قانون امور حسبی می توان نتیجه گرفت که در مورد این گونه املاک، دادورز به محل مراجعه و با تنظیم صورت جلسه و توصیف ملک، در واقع توقیف آن را محقق می گرداند.
آیا ملکی را که فاقد سابقه ثبتی است و در تصرف محکوم علیه هم نمی باشد را می توان توقیف کرد؟
ممکن است محکوم‌علیه نه تنها سند مالکیت نداشته باشد بلکه در تصرف مالکانه نیز نباشد. در این صورت، اگر حکم نهایی بر مالکیت او صادر شده باشد، توقیف آن ملک به عنوان مال او ممکن خواهد بود. حکم نهایی نیز حکمی است که بعید نیست مراحل عادی و فوق‌العاده اعتراض به احکام را پشت سر گذاشته باشد. منظور قانون‌گذار از حکم نهایی در این ماده، حکم قطعی بوده است؛ زیرا بعضی از مراحلی که لازمه حکم نهایی است، همچون سپری شدن مرحله اعتراض ثالث به حکم، اختیار محکوم له یا محکوم علیه حکم نیست و مشخص نمی‌باشد چه زمانی این مرحله نیز طی خواهد شد. بنابراین، تعبیر حکم نهایی در ماده ۱۰۱ به حکم قطعی قابل توجیه به نظر می‌رسد، مگر این که بگوییم این ماده ناظر به توقیفی است که برای استیفای محکوم به وجه نقد صورت می‌گیرد و در حکمی که محکوم به آن وجه نقد است، اعتراض ثالث معنا ندارد و اعتراض ثالث به حکم منصرف به احکام عینی است. اگر این تفسیر پذیرفته شود، حکم نهایی مذکور در ماده ۱۰۱ به طور دقیق به کار رفته است.زیرا سایر طرق فوق‌العاده اعتراض به احکام دارای مهلت می باشند و با انقضای این مهلت‌ها، حکم قطعی و نهایی شده محسوب می‌گردد.
آیا امکان توقیف مال غیرمنقول فاقد ثبتی با فرض صدور حکم بدوی و عدم قطعیت آن وجود دارد؟
ممکن است حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادر شده، ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد. در این صورت، مال غیرمنقولی که به موجب حکم غیرنهایی در مالکیت محکوم‌علیه است، برای استیفای محکوم به توقیف خواهد شد، اما تا زمانی که حکم مذکور نهایی نشده، امکان استفاده از مال توقیف شده برای استیفای محکوم به وجود نخواهد داشت. این مطلب در قسمت دوم ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است. نکته قابل تأمل در این قسمت از ماده آن است که اعلام شده است ملک مورد نظر در ازای بدهی محکوم‌علیه توقیف خواهد شد و معلوم نیست منظور قانون‌گذار از بدهی محکوم‌علیه، محکوم به است یا محکوم به و هزینه‌های اجرایی. به نظر می‌رسد در این خصوص باید به مقررات عام توقیف اموال مراجعه کرد و یکی از این مقررات، ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی است که به موجب آن مقرر شده است معادل محکوم به و هزینه‌های اجرایی از اموال محکوم‌علیه توقیف می‌شود.
اگر ملکی دارای پلاک ثبتی باشد ولی به طور عادی فروخته شده باشد، آیا ملک را می توان توقیف کرد یا خیر؟
اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه شماره شماره ۷/۹۸۱ مورخ 1380/02/25 چنین پاسخ داده است:
« مواد ۹۹ و ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی، ترتیب توقیف مال غیرمنقول و محکوم علیه را که شماره پلاک و پرونده ثبتی دارد، معین نموده است. اما اگر مال غیرمنقول سابقه و پرونده ثبتی نداشته باشد، توقیف آن به عنوان مال متعلق به محکوم‌علیه طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی جایز خواهد بود که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.
ملکی که دارای پلاک است، چنانچه در دفتر املاک ثبت شده باشد، در این صورت طبق مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، انتقال آن با سند عادی قابل ترتیب اثر نبوده و در قبال محکومیت منتقل الیه قابل توقیف نیست. و چنانچه در دفتر املاک به نام شخصی ثبت نشده ولی در جریان ثبت باشد، در این صورت هرگاه مطابق ماده ۴۷ مذکور، ثبت سند انتقال اجباری باشد، انتقال مربوط که با سند عادی است، قابل ترتیب اثر نبوده و ملک در قبال محکومیت منتقل الیه به هیچ وجه قابل توقیف نیست، مگر اینکه مورد منطبق با موارد مندرج در مواد ۴۱ و ۴۳ قانون ثبت باشد.
در اینصورت، اگر ناقل مطابق ماده ۴۱ مذکور اقدام نموده باشد و یا بعد از تشریفات مندرج در ماده ۴۳ قانون مزبور، در مهلت قانونی معامله را تصدیق نموده باشد، ملک مربوط در قبال محکومیت منتقل‌الیه قابل توقیف خواهد بود. و چنانچه ملک اساساً سابقه ثبت در دفتر املاک به نام شخصی نداشته باشد و در جریان ثبت نیز نباشد، در این صورت بر طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ باید اقدام گردد.»
آن اداره طی نظریه دیگری به ، فروش املاک فاقد سابقه ثبتی را به منظور استیفای محکوم به صحیح و موجه دانسته است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 5165/2۵-1359/09/07 در خصوص امکان توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی
سوال:
آیا امکان توقیف اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی در ازای بدهی محکوم علیه امکان پذیر است؟
پاسخ :
پس از ابلاغ اجرائیه به بدهکار یا محکوم‌علیه، طبق تبصره ۱ ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له می‌تواند مال یا اموال محکوم‌علیه را برای تأمین محکوم به به قسمت اجرا معرفی کند و قسمت اجرا مکلف به قبول آن است.
همچنین طبق مواد ۴۹ و ۵۰ همان قانون، مأمور اجرا مکلف است که پس از درخواست محکوم له، بدون تأخیر اقدام به توقیف اموال محکوم علیه نماید. مال توقیف شده ممکن است منقول باشد یا غیرمنقول. در مورد اموال غیرمنقول، داشتن سابقه ثبتی لازم نیست، بلکه به صراحت ماده ۱۰۱ همان قانون، توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه، در صورتی که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد، جائز و بلااشکال است.
