ابطال سند رسمی

ابطال سند رسمی در فرضی است که منشا یا مبنای تنظیم سند انتقال خلاف قوانین و مقررات باشد. که جهات و موارد شایع آن ، عدم امضای فروشنده ، انتقال مال غیر یا معامله فضولی ، بی اعتباری وکالتنامه فروش ملک ، فسخ یا انفساخ یا باطل بودن معامله منشا صدور سند ، عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد  و یا بطلان معامله به هر دلیل که ناشی از عدم رعایت قوانین و مقررات آمره را می توان نام برد. که ذی نفع می تواند با طرح دعوای ابطال سند رسمی و اثبات جهت یا جهات ادعایی خود در مرجع صالح به رسیدگی ، نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نماید.

• جهات و موارد ابطال سند رسمی | در چه مواردی می توان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود؟
  • ابطال سند رسمی به جهت بی اعتباری وکالت نامه فروش ملک به هر دلیلی
  • ابطال سند رسمی به جهت ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه
  • ابطال سند رسمی به جهت فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند
  • ابطال سند رسمی به جهت عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد
  • ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
  • ابطال سند رسمی به جهت عدم امضای فروشنده در قرارداد
  • ابطال سند رسمی به جهت بطلان معامله مبنایی بر هر دلیل دیگر
• دعوای ابطال سند رسمی دعوای مالی است یا غیر مالی ؟
• آیا ابطال سند رسمی انتقال فرع بر بطلان معامله ی منشا یا مبنایی سند انتقالی ( مثل مبایعه نامه ، صلح نامه ، وکالت نامه و غیره ) است ؟
• نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی | عنوان خواسته در دعوای ابطال سند رسمی
• نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت ادعای فسخ معامله
• در صورت اثبات جرم در مرجع کیفری ، آیا دادگاه ضمن محکومیت متهم باید سند رسمی انتقال را باطل اعلام نماید؟ | نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه کیفری
• اگر معامله منشأ در دسترس نبوده یا اصلاً وجود نداشته باشد، نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به چه صورت است؟
• آیا در مواقعی که خواهان با استناد به سند عادی مقدم (مبایعه نامه) دادخواست بطلان معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال را مطرح میکند ضرورتاً باید خواسته اثبات وقوع بیع فیمابین خود و فروشنده را نیز بخواهد؟
• نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند رسمی
• مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی
• حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبه اعلامی دارد یا اجرایی ؟
• آیا میتوان ابطال سند رسمی انتقال ملکی را که در بازداشت است را صادر کرد؟
• چنانچه ملک در رهن  بانک باشد ، دعوای ابطال سند رسمی چگونه باید مطرح شود؟
• ابطال سند رسمی به جهت ادعای جنون ادواری یا محجوریت مالک در زمان اعطای وکالت نامه رسمی یا تنظیم سند رسمی انتقال | ابطال سند رسمی به جهت حجر
• چنانچه مالک ملک بدواً ملک را به صورت عادی به فردی منتقل کند، سپس به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال دهد و تعارض در سند عادی و رسمی به وجود آید کدام سند و معامله معتبر است؟ ( معامله اول یا دوم؟ )
• نمونه دادخواست ابطال سند رسمی

جهات و موارد ابطال سند رسمی | در چه مواردی می توان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود؟

• ابطال سند رسمی به جهت انتقال مال غیر یا معامله فضولی
  

به عنوان مثال ، مالک رسمی ملک یک بار ملک را به  صورت عادی مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته باشد ، اما پس از آن به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال می دهد. در این حالت ، خریدار اول به دنبال اثبات معامله خود که مقدم بوده و ابطال معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال است. که با ابطال معامله فضولی ، امکان ابطال سند رسمی میسر می شود.

• ابطال سند رسمی به جهت بی اعتباری وکالت نامه فروش ملک به هر دلیلی
  

برای مثال ، موکل قبل از انتقال موضوع وکالت فوت یا محجور شده یا وکیل غبطه موکل را رعایت نکرده یا وکیل خارج از حدود وکالت عمل نموده یا انتقال ملک با وکالت نامه جعلی انجام شده یا موکل قبل از انتقال ملک وکیل را عزل کرده باشد.

• ابطال سند رسمی به جهت ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه
  

برای مثال ، ملک به دلیل بدهی بدهکار در اجرای ثبت توقیف و طی مزایده ای به دیگری فروخته شده و طلب طلبکار از محل فروش ملک پرداخت گردیده ، سپس سند انتقال اجرایی صادر و ملک به خریدار انتقال یافته اما پس از آن حسب رأی دادگاه ، عملیات اجرایی و مزایده باطل اعلام گردیده باشد. در این فرض ، متعاقب آن سند رسمی انتقال نیز باید باطل شود.

• ابطال سند رسمی به جهت فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند
  

برای مثال ، منشأ و مبنای صدور سند انتقالی مبایعه نامه بوده و به دلیل تخلف از شرط قرارداد ،  فسخ یا منفسخ گردد. این مورد یک استثناء دارد، آن هم اینکه ، به شرطی سند رسمی انتقال باطل می شود که خریدار قبل از فسخ یا انفساخ و در زمان مالکیت خود ،  مورد معامله را به دیگری منتقل نکرده باشد. مگر اینکه حق انتقال نداشته باشد، که در این حالت نیز چون حق انتقال از او سلب شده سند رسمی انتقال باطل می گردد.

• ابطال سند رسمی به جهت عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد
  

برای مثال ، بعداً کشف شود ، فروشنده محجور بوده و حق انتقال مورد معامله را بدون دخالت ولی قهری ، قیم یا دادستان نداشته است.

• ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
  

برای مثال، خواهان که فروشنده مال است، ادعا می کند معامله منعقده هر چند در ظاهر بی قید و شرط واقع شده ، اما در واقعیت معامله با حق استرداد بوده است .لذا در صورت اثبات این ادعا در دادگاه، سند رسمی انتقال نیز باطل خواهد شد.

• ابطال سند رسمی به جهت عدم امضای فروشنده در قرارداد
  

چنانچه فروشنده مدعی عدم امضای قرارداد گردد ، می تواند با طرح شکایت جرم جعل و استفاده از مجعول در دادسرای عمومی و انقلاب مربوط و اثبات آن ، نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید. یا مستقیما نسبت به طرح دادخواست ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید.

• ابطال سند رسمی به جهت بطلان معامله مبنایی بر هر دلیل دیگر
  

از جمله می توان به عدم وجود قصد انشاء یا نامشروع بودن جهت معامله یا جعلی بودن اسناد و مدارک ارائه شده جهت صدور سند انتقال اشاره کرد.

دعوای ابطال سند رسمی دعوای مالی است یا غیر مالی ؟

دعوای ابطال سند رسمی انتقال دعوای مالی است. در خصوص اموال منقول، خواهان می تواند نسبت به تقویم آن و پرداخت هزینه دادرسی بر آن اساس اقدام نماید.

ولی اگر موضوع ابطال سند رسمی مال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی و ابطال تمبر مالیاتی باید تقویم شود.

آیا ابطال سند رسمی انتقال فرع بر بطلان معامله ی منشا یا مبنایی سند انتقالی ( مثل مبایعه نامه ، صلح نامه ، وکالت نامه و غیره ) است ؟ 

نظریه مشورتى شماره ۷/۹۵/۲۹۲۷ مورخ 1395/11/17 مؤید این نظر است، که بیان داشته  است:

(( نظر به اینکه مطابق مادهٔ ۳۶۵ قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و این معامله باطل می باشد. لذا در موردی که بیع مذکور با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، بطلان سند فرع بر اثبات فساد معامله و بطلان آن می باشد و در فرض استعلام ابطال سند رسمی ، بدون طرح دعوى بطلان بيع قابل استماع نیست.

ولی طرح دعوای بطلان بیع ،همراه با ابطال سند رسمی آن فاقد منع قانونی است و حتی اگر از محتویات دادخواست نیز معلوم باشد که مقصود خواهان ابطال سند به لحاظ بطلان بیع است. در واقع دعوای بطلان بیع نیز از سوی وی مطرح شده است و دادگاه باید به آن رسیدگی کند، ولی تشخیص آن بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است. ))

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی | عنوان خواسته در دعوای ابطال سند رسمی 

خواهان می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست اقدام نماید. خواسته صحیح درج عبارت ، بطلان عمل حقوقی یا قرارداد توامان با خواسته ابطال سند رسمی انتقال با ذکر شماره و تاریخ و دفترخانه تنظیم کننده سند است. چرا که ابطال سند رسمی به خودی خود ، معامله فی مابین را باطل نمی کند. لذا حتی اگر قبل از تنظیم سند رسمی انتقال ، معامله عادی انجام نشده ، بلکه توافقات شفاهی باشد. با توجه به اینکه خود سند انتقالی یک برگه کاغذ است که ظهور و دلالت بر یک عمل حقوقی یا قرارداد پایه می نماید.

اگر پس از معامله مبنایی که خلاف قانون بوده یا اثبات جعلیت امضا و اسناد ملک به صورت طولی به ایادی متعددی منتقل شده باشد، خواهان باید ابطال هر یک از استاد انتقالی را خواسته و کلیه ایادی را طرف دعوا قرار دهد؛ لذا نمی تواند صرفاً ابطال آخرین سند رسمی انتقال را بدون اینکه ابطال سایر معاملات را خواسته باشد از دادگاه تقاضا نماید.

مضافا اینکه ، چنانچه موضوع ابطال مربوط به اموال غیرمنقول باشد و به کررات با انجام معاملات متعددی به اشخاص به تناوب منتقل شده باشد ، خواهان باید دقیقا مشخص نماید که ابطال سند رسمی مالکیت کدام انتقال مد نظر او می باشد. و اگر قصد ابطال چند سند انتقالی را داشته باشد، هر کدام یک خواسته مجزا محسوب می شود، لذا تجميع آنها داخل پرانتز در یک خواسته صحیح نیست و از موجبات اخطار رفع نقص خواهد بود.

نکته کاربردی :

على الاصول در خصوص ادعای بی اعتباری اسناد از واژهٔ ابطال و در خصوص بی اعتباری معاملات از واژه بطلان استفاده می شود. مگر معامله فضولی ، که چون از ابتدا شرایط صحت را دارد، ولی به لحاظ عدم تنفیذ باطل می شود. از واژۀ  ابطال نسبت به آن استفاده می شود.

بنابراین می توان این گونه بیان کرد، که درخصوص معاملات واژه «بطلان» در جایی مطرح می شود، که معامله از اساس باطل بوده است. مانند ، عدم وجود قصد یا نامشروع بودن مورد استفاده معامله و ابطال قرارداد ناظر به عقدی است که شرایط صحت را دارد، اما به جهات قانونی تنفیذ نمی شود. و مانند معامله فضولی یا ابطال معامله غیر رشید می گردد.

در هر حال استفاده این دو واژه ، به جای یکدیگر نباید مواجه با رد دعوا شود، زیرا مبنای قانونی ندارد.

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت ادعای فسخ معامله 

اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره 7/۸۹/۱۳۷۷ مورخ  1389/11/03 بیان داشته است :

(( دعوای خریدار بر تأیید فسخ معامله ملکی که منتهی به تنظیم سند رسمی انتقال شده است، به لحاظ احراز یکی از خیارات قانونی یا قراردادی ، بدون تقاضای ابطال سند مالکیت قابل استماع است و دادگاه در صورت احراز تحقق فسخ معامله مذکور ضمن صدورحکم بر فسخ معامله و طبق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفترداران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ مراتب فسخ معامله مذکور را باید به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه اعلام نماید. در تأیید این نظر می توان به مواد ۲۳ و ۲۴ و ۴۶ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد که به این امر تصریح دارد . ))

البته شایان ذکر است، رویه قضایی برخی محاکم ، مخالف با نظریه فوق می باشد و معتقدند برای ابطال سند رسمی انتقال ، حتماً باید خواسته ابطال سند رسمی موصوف خواسته شود و صرف فسخ معامله مبنایی دلیلی بر اعمال ماده ۷۱ قانون فوق الذکر نیست. بنابراین طرح همزمان دو خواسته اعلام فسخ قرارداد با ذکر جهت آن و ابطال سند رسمی تنظیمی با ذکر مشخصات دقیق جهت ممانعت از تفاسیر متفاوت حقوقی حائز اهمیت اساسی است.

در صورت اثبات جرم در مرجع کیفری ، آیا دادگاه ضمن محکومیت متهم باید سند رسمی انتقال را باطل اعلام نماید؟ | نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه کیفری 

هرچند محاکم کیفری علی الاصول ضمن حکم محکومیت کیفری در خصوص سند رسمی انتقال اظهار نظری نمی کنند و آن را واجد جنبۀ حقوقی می دانند.

اداره حقوقی در نظری مخالف درنظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۴۷۷ مورخ 1399/05/05بیان داشته است:

(( با توجه به مجازات قانونی بزه انتقال مال غیر که همان مجازات بزه کلاهبرداری است و دادگاه باید علاوه بر صدور حکم مجازات حبس و جزای نقدی نسبت به رد مال نیز حکم صادر کند و در این موارد رد مال یک حکم قانونی است و تعیین تکلیف مال تحصیل شده از جرم نیاز به تقدیم دادخواست ندارد، به همین جهت رد مال غیرمنقول موضوع سند رسمی مستلزم ابطال سند رسمی انتقال است و مرجع قضایی طبق ماده ۲۱۵ قانون مجازات  اسلامی مصوب 1392 و ماده ۱۴۸ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ مکلف است ، هنگام صدور حکم ، به رد مال نسبت به ابطال سند انتقال رسمی هم اتخاذ تصمیم کند؛ بنابراین طرح دعوای حقوقی ابطال سند رسمی در فرض سؤال اساساً فاقد موضوعیت است. ))

در هر حال اگر نظر فوق مورد قبول دادگاه کیفری قرار نگرفت و نسبت به سند رسمی انتقال اظهار نظری نکرده و صرفاً حکم به رد مال صادر نموده باشد،  شاکی چاره ای جز تقدیم دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال به استناد رأی کیفری ندارد.

اگر معامله منشأ در دسترس نبوده یا اصلاً وجود نداشته باشد، نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به چه صورت است؟  

همان طور که گفته شد، ابطال سند رسمی به خودی خود معامله فی مابین را باطل نمی کند؛ لذا حتی اگر قبل از تنظیم سند رسمی انتقال معامله عادی انجام نشده باشد، با توجه به اینکه خود سند انتقالی یک برگه کاغذ است، که ظهور در وقوع یک عمل حقوقی یا قرارداد دارد یا به عبارتی صدور سند انتقالی قطعاً متضمن عقدی بوده است و این سند بر پایه یک توافقی تنظیم شده است، بنابراین خواهان باید بطلان عمل حقوقی یا قرارداد را توأم با ابطال سند رسمی انتقال بخواهد. درغیر اینصورت در معرض صدور قرار عدم استماع دعوا قرار خواهد گرفت.

آیا در مواقعی که خواهان با استناد به سند عادی مقدم (مبایعه نامه) دادخواست بطلان معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال را مطرح میکند ضرورتاً باید خواسته اثبات وقوع بیع فیمابین خود و فروشنده را نیز بخواهد؟ 

به موجب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ ، وقوع بيع عادی برای دادگاه باید به صورت شرعی محرز شود.

اما اداره حقوقی قوه قضائیه نظر متفاوتی دارد و در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۳۳۹ مورخ 1398/12/10 بیان داشته  است :

(( در فرض سؤال که خواهان با طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال مدعی است،  ملک متنازع فیه را پیش از خوانده خریداری کرده و انتقال دهنده در زمان انتقال و تنظیم سند رسمی انتقال مالک بیع نبوده و سندی که موضوع درخواست ابطال قرار گرفته است، متعاقب بیع فضولی نسبت به مال وی تنظیم شده است. هر چند رسیدگی و پذیرش دعوای ابطال سند فرع بر قبول ادعای خواهان مبنی بر تقدم معامله او و مالک اصلی است، ولی خواهان الزامی به طرح دعوای مستقل مبنی بر اثبات وقوع بیع از خوانده دعوا ندارد و این ادعا در جریان رسیدگی به دعوای ابطال سند و به عنوان مقدمه این دعوا قابلیت رسیدگی دارد. ))

بنابراین با این اوصاف، بهتر است، خواهان جهت جلوگیری از رد دعوا ، احتیاطاً خواسته اثبات وقوع بیع را نیز جزو خواسته ها قرار دهد.

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند رسمی 

دادگاه با تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و مدارک و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی ، در صورت احراز جهت یا جهات ابطال سند رسمی ادعایی خواهان اقدام می نماید. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی قابل تغییر و دخل و تصرف در آن است؛ دادگاه باید کاملاً به این موضوع واقف بوده و از طرق مختلف مثل شهادت شهود ،  ارجاع امر به کارشناس ،  بررسی مستندات پرداختی ثمن معامله و تاریخ پرداختی ها، تشخیص اصالت خط ، امضا، اثر انگشت و غیره ، انعقاد عقد در زمان ادعایی  خواهان را احراز نماید.

بهتر است از دادگاه خواسته شود که همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی دستور استعلام از اداره ثبت و اخذ گردش ثبتی نیز صادر نماید  تا مشخص گردد، ملک به چه افراد و با چه شماره سندی منتقل شده است. اگر برخی از ایادی طرف دعوا قرار نگرفته باشند به استناد اصل تناظر قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.

در صورت پذیرش دعوا، دادگاه نسبت به ابطال سند رسمی انتقال مالکیت اقدام می نماید. که رای صادره ، قابل تجدیدنظرخواهی است.

پس از قطعیت حکم ، واحد اجرای احکام مدنی ، طی نامه ای حسب مورد به اداره ثبت اسناد و املاک ، پلیس راهور و … نسبت به ابلاغ مراتب ابطال سند اقدام می نماید. که مصداق شایع آن در خصوص املاک است، که مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک جهت ثبت در دفتر املاک اعلام می شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی 

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در خصوص اموال غیر منقول ، دادگاه محل وقوع ملک است. در خصوص اموال منقول دادگاه  محل اقامت خوانده یا دادگاه مستقر در حوزه محل تنظیم سند دارای صلاحیت رسیدگی است.

حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبه اعلامی دارد یا اجرایی ؟ 

حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبۀ اعلامی دارد و دادگاه مکلف است، پس از قطعیت حکم ، در خصوص اموال منقول ، مراتب به پلیس راهور جهت فک پلاک و اعاده مالکیت مالک وفق مقررات ابلاغ می شود.

در خصوص اموال غیرمنقول و در راستای ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفترداران و نیز دفتریاران ۱۳۵۴ موضوع ابطال سند رسمی انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مصوب ملک اعلام کند. اداره ثبت نیز مراتب را در دفتر املاک قید کرده و ملک خود به خود به مالک قبلی عودت داده می شود و سند رسمی مالکیت به نام وی صادر خواهد شد. اداره ثبت مکلف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی مربوطه که سند در آنجا تنظیم شده است، اطلاع دهد تا موضوع ابطال سند در قسمت ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی ، توسط سردفتر منعکس شود.

آیا میتوان ابطال سند رسمی انتقال ملکی را که در بازداشت است را صادر کرد؟

در رویه قضایی دیده حقوقی واحدی وجود ندارد.  

البته اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۲۷۹ مورخ 1399/10/14 قائل به پذیرش این دعوا شده است. در این نظریه آمده است :

(( با توجه به اینکه سبب استحقاق در دعوای ابطال سند حق یا حقوقی است، که در نتیجه عمل حقوقی منتهی به تنظیم سند رسمی برای اقامه کننده دعوا وجود داشته یا ایجاد شده است. این حقوق از توقیف ملک تأثیر نمی پذیرد و توقیف ملک تأثیری در رسیدگی دادگاه ، نسبت به دعوای ابطال سند رسمی ندارد و چنانچه دعوای مذکور به هر دلیلی از جمله بطلان معامله ای که سند رسمی به اعتبار آن تنظیم شده است، قابلیت طرح داشته باشد، نمی توان رسیدگی به دعوای ابطال سند را فرع بر رفع بازداشت از ملک تلقی کرد؛ زیرا پذیرش چنین امری مستلزم تحقق دور است؛ به این معنی که از یک طرف الزام به رفع بازداشت ، صرفاً از ناحیه شخصی قابل استماع است، که مالک رسمی تلقی شود و از سوی دیگر ابطال سند رسمی انتقال نیز منوط به رفع بازداشت شده است ؛ بنابراین در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوای طرح شده وجود ندارد. ))

چنانچه ملک در رهن  بانک باشد ، دعوای ابطال سند رسمی چگونه باید مطرح شود؟

چنانچه ملک متنازع فیه در رهن بانک قرار گرفته باشد، بانک مربوطه نیز می بایست طرف دعوا واقع شود و خواسته های بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی نیز به می بایست به خواسته ها اضافه گردد.

ابطال سند رسمی به جهت ادعای جنون ادواری یا محجوریت مالک در زمان اعطای وکالت نامه رسمی یا تنظیم سند رسمی انتقال | ابطال سند رسمی به جهت حجر 

زمانی که خواسته ابطال سند رسمی به ادعای جنون ادواری یا به طور کلی محجوریت در تنظیم سند مطرح می شود، ابتدا وجود حجر در زمان قرارداد باید در خانواده به اثبات برسد.

چنانچه مالک ملک بدواً ملک را به صورت عادی به فردی منتقل کند، سپس به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال دهد و تعارض در سند عادی و رسمی به وجود آید کدام سند و معامله معتبر است؟ ( معامله اول یا دوم؟ ) 

در این باره دو دیدگاه مطرح است.

دیدگاه اول : این گروه معتقدند، با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان داشته، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت . و همچنین با استناد به ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که عنوان داشته ، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی برعلیه اشخاص ثال، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته اند معتبر است. دادگاه باید سند رسمی را معتبر بداند، نه سند عادی را زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.

دیدگاه دوم : عده ای دیگر اعتقاد دارند سند رسمی وقتی منشأ اثر است و دولت نیز فقط کسی که اسم او در دفتر املاک ثبت شده را مالک می شناسد که حسب ماده ۲۲ قانون ثبت ، انتقال ملک وفق قانون انجام شده باشد. مضافاً اینکه سند رسمی مثبت مالکیت است، نه موجد آن ( ایجاد کننده آن ) .

علاوه بر این موارد قانون گذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ ، مبایعه نامه عادی که انعقاد آن نزد قاضی محرز گردیده باشد را اعتبار داده است ، بنابراین مبایعه نامۀ عادی مقدم ، که اصالت و تاریخ آن نزد دادگاه محرز باشد،  بر سند رسمی انتقال مؤخر ارجحیت دارد.