اصلاح سند مالکیت

اصلاح سند مالکیت یکی ازمباحث فنی و پیچیده دعاوی ثبتی است. درقوانین جاری اصل بر صحت و اعتبار سند رسمی است و لذا اصلاح و ابطال سند مالکیت نیازمند وجود دلیل و حسب مورد طی تشریفات قانونی دراداره ثبت ، هیات نظارت و دادگاه است.

موارد اصلاح سند مالکیت

وقوع برخی ازاشتباهات صورت گرفته در روند صدور اسناد رسمی می تواند موجب طرح درخواست یا دعوای اصلاح سند رسمی مالکیت گردد. که بسته به نوع اشتباه روند رسیدگی و مرجع رسیدگی به اصلاح سند مالکیت متفاوت است.

• اشتباهات قلمی

اشتباهات قلمی درمواردی صورت می گیرد که درهنگام تنظیم سند قطعی انتقال دردفتر اسناد رسمی و یا صدور سند مالکیت درمشخصات صاحب سند، مشخصات ملک، سهم مالک سهوا اشتباهی رخ دهد. به عنوان مثال، نام حسن به اشتباه حسین یا متراژ ملک به جای 200 متر 300 متردرج گردد.

دراین حالت بموجب ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک رفع اشتباه در فرض عدم خلل به حقوق شخص ثالث در صلاحیت هیات نظارت ثبت اسناد و املاک خواهد بود و مرجع مذکور دستور رفع اشتباه و اصلاح سند را صادر می نماید. درغیراینصورت موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

• اشتباهات درجریان عملیات مقدماتی ثبت

به کلیه اقدامات مربوط به تنظیم سند اززمان انتشار آگهی مقدماتی تا تهیه پیش نویس و ثبت آن در دفتر املاک عملیات مقدماتی ثبت اطلاق می شود. که رسیدگی به اشتباهات مربوط به این بخش بموجب 25 قانون ثبت درصلاحیت هیات نظارت می باشد. مشروط بر اینکه به حقوق شخص ثالث خللی وارد نماید، درغیراینصورت رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

• اشتباهات درجریان عملیات تفکیکی

اصلاح اشتباهات ثبتی مربوط به جریان عملیات تفکیکی که منجر به انتقال رسمی در دفترخانه یا ثبت ملک در دفتر املاک شده باشد در صلاحیت هیات نظارت است. مگراینکه خللی به حقوق شخص ثالث وارد نماید ، که دراین صورت موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

ولی اگراشتباه منتج به صدور سند انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک نشده باشد، اداره ثبت نسبت به صدوردستور رفع اشتباه اقدام می نماید و هیات نظارت در این زمینه فاقد صلاحیت است.

لازم به ذکر است ، تشخیص ورود خلل به حقوق دیگران درصلاحیت هیات نظارت خواهد بود.

• اشتباهات در طرز تنظیم اسناد رسمی

بموجب بند 7 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک که عنوان می دارد، هرگاه درطرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدوردستورلازم با هیات نظارت خواهد بود. این بند در صورتی است که اشتباهاتی از لحاظ مشخصات متعاملین و ملک و نوع سند و ..در دفتر اسناد رسمی رخ داده و امکان تنظیم سند اصلاحی وجود ندارد و در صورتی که به حق دیگران خللی وارد نشود ننماید هیات نظارت رفع اشکال می نماید. رای صادره بموجب این بند قابل تجدیدنظرخواهی درشورای عالی ثبت است.

لازم به ذکر است در صورتی که در رای هیات نظارت سهو قلمی رخ داده یا مطلبی به اشتباه درج شده باشد، تا زمانی که رای به مرحله اجرا درنیامده هیات نظارت مبادرت به صدور رای اصلاحی می نماید.

• اشتباهات ناشی ازاضافه مساحت ملک

بموجب ماده 149قانون ثبت درصورتی که ملکی با مساحت معینی مورد معامله قرار گیرد و بعدا کشف شود که مساحت ملک بیشتر از آن است که در سند به آن تصریح شده است، ذی نفع می تواند با پرداخت بهای قیمت اضافی با رعایت مقررات مربوطه تقاضای اصلاح سند را مطرح نماید.

رسیدگی به این امر و صدور رای اصلاح سند در صلاحیت اداره ثبت است و از حوزه صلاحیت هیات نظارت خارج است.

• تغییر حدود ملک

بموجب مقررات قانون ثبت مالکین املاک مجاور می توانند بنا به توافق فیمابین خود و با هدف ارتقا وضعیت املاک اقدام به مبادله بخشی از این املاک نمایند و پس از تنظیم صورتجلسه توافق و صدور دستوراداره ثبت اسناد رسمی خود را اصلاح کنند.

مدت زمان اصلاح سند مالکیت

مدت زمان اصلاح سند رسمی مالکیت ممکن است با توجه به شرایط هر موضوع و روند رسیدگی متفاوت است. ولی برحسب تجربه بین یک تا سه ماه است.

اصلاح سند اضافه مساحت

بموجب ماده 149 قانون ثبت شرایط اصلاح سند اضافه مساحت مقرر شده است، در این ماده آمده است .((

نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.

تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.))

مدارک لازم جهت اصلاح سند مالکیت

برحسب مورد مدارک لازم جهت اصلاح سند متفاوت است. اما به صورت کلی درکنار طرح درخواست اصلاح سند ارائه مدارک زیر حائز اهمیت اساسی است.

• مدارک احراز هویتی اعم از کارت ملی، شناسنامه، گواهی حصروراثت و مدارک مثبت سمت نمایندگی
• اصول سند مالکیت و سند بنچاق
• اصول اسناد مالکیت قبلی
• درخواست انجام کارشناسی

مرجع صالح به رسیدگی در درخواست اصلاح سند مالکیت

برحسب نوع اصلاح سند رسمی و شرایط موضوع رسیدگی درصلاحیت اداره ثبت ، هیات نظارت و دادگاه خواهد بود.

برهمین اساس تعیین مرجع صالح به رسیدگی به درخواست اصلاح سند تابع موضوعی است که موجب اصلاح سند می شود.