الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان یکی از دعاوی رایج در محاکم دادگستری است .قانون گذار با هدف پیشگیری از انعقاد قراردادهای پیش فروش ساختمان معارض با اشخاص متعدد راجع به ملک واحد که سبب بروز تعارض منافع میان پیش خریداران می شود، در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مقرر داشته قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
موارد تخلف از این مقرره قانونی بسیار متعدد است. در این موارد یعنی در فرض امتناع پیش فروشنده از ثبت رسمی قرارداد پیش فروش، چنانچه پیش خریدار به هر دلیلی بخواهد از مفاد این الزام قانونی بهره مند شود، می بایست نسبت به طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان را علیه پیش فروشنده اقدام نماید.
مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان
وجود اسناد و مدارک ذیل جهت اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش و در زمان ثبت رسمی پیش فروش ضروری است:
۱-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است؛
۲-پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛
۳-بیمه نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان؛
۴-تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان؛
۵-پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
مقصود از عملیات پی ساختمان، عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می شود و مهندس ناظر، شخصی است که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را بر اساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
در صورتی که پیش فروشنده، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه نامه موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان را اخذ نکرده باشد، پیش خریدار باید الزام وی به اخذ مدارک فوق را نیز ضمن دادخواست درخواست نماید.
همچنین در فرضی که هنوز عملیات پی ساختمان به پایان نرسیده و تاییدیه مهندس ناظر اخذ نشده باشد، پیش خریدار باید ذیل دادخواست خود، الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی و اخذ تاییدیه مهندس ناظر را نیز تقاضا نماید.
جهت طرح این دعاوی علیه پیش فروشنده، لازم است وی مالک رسمی ملک باشد و یا قراردادی بین او و مالک رسمی منعقد شده باشد که ثابت کند پیش فروشنده اختیار احداث بنا در این ملک را دارد. در غیر این صورت دعوا باید به طرفیت مالک رسمی ملک و پیش فروشنده اقامه شود.
مندرجات قانونی قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان
سند رسمی پیش فروش ساختمان شامل موارد ذیل خواهد بود:
۱-اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
۵-بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶-شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قطعی
۸-تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹-تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران
۱۱-احکام مذکور در مواد ۶، ۷، ۸ و تبصره آن، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان.
در قرارداد پیش فروش ،اگر سازنده ملک (نه مالک )آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به انتقال سند میشود؟
در این حالت در صورت عدم تنظیم سند رسمی ،خریدار باید هم مالک و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه با احراز رابطه قراردادی فی مابین مالک و سازنده (قرارداد شارکت در ساخت )مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات میگردد.
- اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی (مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد ،باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد.
نکته: اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایانکار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر ،مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم و کلی نباشد چراکه بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان
به موجب ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد بود.
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان
وفق ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان رفتار خواهد شد.
برابر مادتین ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان اقدام به فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
جرائم مذکور در فوق تعقیب نمی‌شود؛ مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای مجازات آن موقوف میشود.
همانطور که از مواد قانونی مشارالیه مستفاد می گردد، عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان اگرچه مستوجب تعقیب کیفری است اما تاثیری بر اعتبار قرارداد عادی پیش فروش ندارد. توضیح اینکه اصل برلازم وغیرقابل فسخ بودن قرارداد است.
مگراینکه بموجب قانون یا توافق فی مابین طرفین قرارداد، فسخ قرارداد امکان پذیر باشد. با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان بعضا اراده متعاملین محدود و امکان اعمال حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان با شرایطی پیش بینی شده است.
درخارج از موارد مصرحه دراین قانون، فسخ قرارداد تابع عمومات قانون مدنی می باشد و اصل صحت عقود و معاملات نیز برداشت اخیر را تقویت می کند. البته همچنان برخی معتقدند قرارداد عادی پیش فروش به طور کلی باطل و فاقد اثر حقوقی است و برخی دیگر چنین قراردادی را از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج و تابع عمومات قانون مدنی می دانند.
در صورت اختلاف در قراردادهای پیش فروش، دادگاه صالح به رسیدگی است یا وفق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان موضوع باید از طریق داوری حل و فصل شود؟
این موضوع را در چند حالت مورد بررسی قرار میدهیم
حالت نخست : اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم و شرط داوری گنجانده نشده باشد؛ همان طور که بیان شد از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و در صورت اختلاف محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند.
حالت دوم: اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم، ولی شرط رجوع به داوری پیش بینی شده باشد؛ وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده، دادگاه صالح به رسیدگی نخواهد بود و اختلاف باید از طریق داوری حل و فصل شود.
حالت سوم: قرارداد به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود ولی شرایط مقرر در ماده ۲ در آن رعایت نشود و شرط داوری هم پیش بینی نشده باشد؛ در این فرض برخی ها معتقدند به صرف اینکه چون قرارداد به صورت رسمی تنظیم شده است ،لذا مشمول قانون پیش فروش شده و موضوع باید به دلالت ماده ۲۰ از طریق داوری حل و فصل شود حتی اگر در قرارداد شرط داوری نشده باشد. اما از سویی با توجه به ایراد شورای نگهبان از نحوه نگارش مادهٔ ۲ قانون مذکور و متعاقب آن اصلاح این ماده و افزودن عبارت “در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود” در این ماده و توجه به بندهای ۱ الی ۱۱ آن کاملاً مشخص است که با ایراد این شورا قانون پیش فروش ساختمان از حالت آمره بودن درآمده است. خلاصه آنکه حتی اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی نیز تنظیم شده، ولی موارد مندرج در مادهٔ ۲ از جمله شرط داوری در آن پیش بینی نشده باشد، باز هم از شمول قانون مذکور خارج خواهد بود چراکه مادۀ موصوف صراحت داشته و جایی برای تفسیر و تحلیل باقی نگذاشته است .
حالت چهارم: قرارداد مطابق قانون پیش فروش تنظیم شده باشد؛ امیدواریم هرچه زودتر زیر ساختهای پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی و شهرداریها ایجاد شده و یک تیپ یا فرم نمونه در اختیار کلیه سردفتران قرار گرفته و تمام شرایط مندرج در قانون پیش فروش ساختمان خصوصاً ماده ۲ در آن پیش بینی شده باشد تا باری از دوش محاکم دادگستری برداشته شود و اختلافات موجود به حداقل برسد.
