از جمله دعاوی مبتلا به در محاکم،دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است.که برحسب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 شرایط طرح متفاوت بر آنها حاکم است. لذا با تفکیک این دو قانون به اهم موارد کاربردی مربوط به نحوی طرح این قبیل دعاوی خواهیم پرداخت.
صلح نامه سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
سند صلح سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت یکی از اقسام اسناد صلح است.که بموجب آن حق سرقفلی و کسب یا پیشه یا تجارت از سوی مالک به مستاجر منتقل می گردد.
نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه در قانون سال 1356
1.طرح خواسته الزام به تنظیم سند اجارنامه رسمی بهمراه دعوی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت
2.اثبات رابطه استیجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356
نکات کاربردی
1.عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت برای اولین باردرقانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بیان گردید و قانونگذار بموجب ماده 1 این قانون هرمحلی را که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظوردیگری اجاره داده شده یا بشود،درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده ی قانونی او بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هرعنوان دیگری به منظوراجاره باشد،اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا بشود،مشمول مقررات این قانون قرار داد،بر همین اساس اشخاصی که مشمول تعریف اعلامی درماده 1 قانون روابط موجر ومستاجرشده اند و فاقد سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت هستند،می توانند با اثبات رابطه استیجاری اقدام به اخذ حکم دال بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت دردفترخانه اسناد رسمی نمایند.
2.،طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می بایست همزمان با طرح دعوی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت تقدیم دادگاه گردد.درغیراینصورت با توجه به اینکه مبنای تنظیم سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه، قرارداد اجاره است.بدون تنظیم این قرارداد،قرارداد صلح موضوعیت خود را از دست خواهد داد.
3.در قانون روابط موجرو مستاجرسال 1356 فرض قانونی بر دارا بودن حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر است.لذا صرف اثبات رابطه استیجاری براساس تعریف ماده 1 این قانون کفایت می کند.
4.در خصوص قراردادهای استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که مستاجر بدون اخذ رضایت مالک اقدام به انتقال به منافع خود به غیرنماید.متصرف فعلی حق طرح دعوی الزام به انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را نخواهد داشت.
نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی بر اساس قانون 1376
مستاجر می بایست شرایط زیر را جهت طرح دعوا و اخذ حکم قضایی رعایت نماید.
1.اثبات رابطه استیجاری
2.طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره بهمراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی
3.اثبات واگذاری حق سرقفلی از طرف موجر به مستاجر
نکات کاربردی:
1.در قانون روابط موجر و مستاجرسال 1376 اصل بر عدم واگذاری و انتقال سرقفلی به مستاجر است،بر همین اساس مستاجر بموجب ماده 6 قانون سال 1376 در مقام مدعی بوده و می بایست واگذاری سرقفلی از سوی مالک به خود را اثبات نماید.بر خلاف روابط استیجاری مشمول قانون سال 1356 که فرض دارا بودن حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر متصور است.
2.در فرضی که مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر،اقدام به انتقال منافع و حق سرقفلی خود به غیرمی نماید،مستاجردوم می تواند،اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی نماید.
اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 فاقد اثر بوده و در فرض پذیرش اولیه از سوی مستاجر،مستاجر باز هم می تواند اقدام به طرح دعوی الزام به انتقال سند صلح رسمی حق کسب یا پیشه یا تجارت نماید
دادگاه صالح جهت طرح دعوی الزام به انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
بموجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این قبیل دعاوی می باشند.
نحوه اجرای رای الزام به انتقال رسمی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
پس از قطعیت دادنامه صادره و ابلاغ اجرائیه به موجر،نامبرده موظف است ،ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد رای اقدام نماید.در غیر اینصورت با رعایت مقررات قانون اجرای احکام مدنی نماینده دادگاه با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی صلح حق سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بنام مستاجر اقدام می نماید.
